ديون العقارات التجارية الأميركية تقترب من 1.5 تريليون دولار

صدى نيوز - بلغت ديون العقارات التجارية الأميركية مستحقة السداد قبل نهاية 2025 نحو 1.5 تريليون دولار، لكن السؤال الكبير الذي يواجه هؤلاء المقترضين هو من سيقرض أصحابها؟

كتب محللو "مورغان ستانلي"، بمن فيهم جيمس إيغان، في مذكرة الأسبوع الماضي يقولون إن "مخاطر إعادة التمويل هي محط التركيز والشغل الشاغل" لأصحاب العقارات من مباني المكاتب إلى المتاجر والمستودعات. وأضافوا: "أجل الاستحقاق هنا يقترب وكذلك المخاطر المصاحبة".

يقدر البنك الاستثماري أن تقييمات العقارات المكتبية والمستخدمة في البيع بالتجزئة يمكن أن تنخفض 40% لتهوي بها من الذروة إلى القاع، ما يزيد من خطر التخلف عن السداد.

ما زاد الطين بلة، هو أن البنوك الصغيرة والإقليمية- أكبر مصدر ائتمان للعقارات التجارية العام الماضي- اهتزت بسبب تدفقات الودائع الخارجة بعد انهيار مصرف "سيليكون فالي بنك"، الأمر الذي أثار مخاوف من شأنها أن تقوض قدرتها على توفير التمويل للمقترضين.

من المنتظر أن تزداد الأموال مستحقة السداد قريباً قبل أن تتراجع وتتباعد آجال استحقاقها. وتشير مذكرة "مورغان ستانلي" إلى أن الأموال المطلوب سدادها ستقفز خلال السنوات الأربع المقبلة، لتبلغ 550 مليار دولار في 2027.

تملك البنوك أيضاً أكثر من نصف الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري المُصدرة من جانب وكالة السندات المدعومة بالقروض العقارية، والصادرة عن كيانات ترعاها الحكومة الأميركية مثل فاني ماي، مما يزيد من انكشافها على هذا القطاع.

وكتب المحللون أن "الدور الذي تلعبه البنوك في هذا النظام البيئي، ليس فقط كمقرضين ولكن أيضاً كمشترين"، سيزيد حجم الديون قريبة الاستحقاق.

أضر ارتفاع أسعار الفائدة والمخاوف بشأن التخلف عن السداد بالفعل بصفقات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري، فقد انخفضت مبيعات الأوراق المالية التي لا تحظى بدعم حكومي بنحو 80% في الربع الأول عنه قبل عام، وفقاً لبيانات "بلومبرغ نيوز".

غير أنه وسط هذه الغيوم فإن هناك نقطة تفاؤل، حيث كتب المحللون أن معايير الإقراض المحافظة في أعقاب الأزمة المالية توفر للمقترضين، ولجهات الإقراض، درجة معينة من الحماية من انخفاض القيم.

لا تزال المشاعر تجاه الإسكان متعدد العائلات أكثر إيجابية أيضاً مع استمرار ارتفاع الإيجارات، وهو أحد الأسباب التي جعلت "بلاكستون ريال إستيت إنكم ترست" (Blackstone Real Estate Income Trust) تحقق عائداً إيجابياً في فبراير حتى مع تزايد أعداد المستثمرين الذين يقدمون طلبات السحب.

سيساعد توفر القروض المدعومة من وكالة مالكي تلك العقارات عندما يحتاجون إلى إعادة التمويل.

ومع ذلك، عند إخراج المجمعات السكنية من المعادلة، يصبح حجم المشكلات التي تواجه البنوك أكثر وضوحا. وبحسب تقرير "بلومبرغ"، فإن البنوك تحتفظ بنحو 70% من القروض العقارية التجارية الأخرى التي تُستحق على مدى السنوات الخمس المقبلة.

وقال المحللون إن "العقارات التجارية بحاجة إلى إعادة تسعير وإلى طرق بديلة لإعادة تمويل الديون".